שומות ודוחות למערכת הבנקאית ולגופים המוסדיים, לרבות דוחות אפס וליווי פרויקטים
תחום השרותים למערכת הבנקאית:

 חוות דעת המיועדות לשעבוד לצורך קבלת אשראי מהמערכת הבנקאית והמוסדית מבוצעת לפי תקן 19. התקן הוכן בשילוב נציגי המערכת הבנקאית ועבר התאמות ע"י שמאי הבנקים אשר נתנו דגשים לשמאים הכלולים ברשימותיהם על מנת שחוות הדעת תתאים לצרכיהם ולקריטריונים שנקבעו בכל גוף פיננסי בנפרד.
חוות דעת המשרד מתקבלות על ידי כל הבנקים והמוסדות הפיננסיים ואנו מחויבים לבצע את חוות הדעת עפ"י תקן 19 והנחיות שמאי הבנקים וחברות הביטוח.
דברת אולפינר, ממייסדות המשרד, היתה חברה בועדת המשנה של מועצת השמאים במשרד המשפטים להכנת התקן.

בשונה מחוות דעת לאומדן שווי שוק קבע תקן 19 כי בערך למטרת בטוחה מוערכות רק הזכויות הקנייניות הרשומות או הניתנות לרישום ע"י המשעבד וכן רק השטחים הבנויים לפי היתרי בניה או הניתנים לאישרור בהיתר וכן מובאות רק זכויות בניה מאושרות ולא על בסיס תכניות עתידיות ולפיכך, במקרים מסוימים הערך למטרת בטוחה אינו זהה לשווי השוק.

מתוך הערך למטרת בטוחה מופחתות הוצאות בעת מימוש הנכס הכוללות בין היתר- אומדן תשלומים שידרשו לשלם בעת מימוש ואומדן מס שבח/ מס חברות ומתקבל הסכום לבטוחה. סכום זה הינו תחשיבי בלבד ומבוצע עפ"י הנחיות שמאי הבנקים.

משרדנו ממעט לבצע שומות בתחום זה לנכסים קטנים (בעיקר לאור לוחות הזמנים הנדרשים ע"י הלקוחות) ועוסק בעיקר בשומות לנכסים גדולים- נכסים מניבים גדולים במגוון התחומים- מסחר (קניונים, מרכזים מסחריים שכונתיים, פאואר סנטרים), משרדים, בתי מלון, עם התמחות מיוחדת בתחום – דיור מוגן, בתי אבות ובתי חולים סיעודיים. שומות לקרקעות למגוון השימושים לרבות קרקעות למגורים בבניה רוויה וצמודי קרקע, קרקעות לתעסוקה, מסחר ומשרדים.

 ליווי פיננסי לפרויקטים:

עדינה גרינברג, ממייסדות המשרד, מהנדסת בנין ושמאית מקרקעין, עוסקת בתחום הליווי הפיננסי החל מתחילת שנות ה-90 (למעלה מ- 25 שנים) עת החל המנגנון של "הפרויקט הסגור" והיתה מראשוני המפקחים בתחום זה. גם כיום משרדנו מוביל את התחום מבחינה מקצועית- מבצע שינויים והתאמות בדוחות המעקב עפ"י דרישות הזמן והמערכת. משרדנו ליווה עד כה אלפי פרויקטים במגוון רחב של שימושים וייעודים – בניני מגורים, מבני משרדים, קניונים, בתי דיור מוגן, מבני תעשיה, בניני לוגיסטיקה ואחסנה ואחרים ובין לקוחותינו חברות להן נותנת עדינה גרינברג שירות כבר למעלה מ- 25 שנים.

מהו הליווי הפיננסי לפרויקטים בענף הבניה?

סקר ראשוני / דוח אפס – דוחות האפס מהווים את הדוח הראשוני הבסיסי המשמש למערכת הבנקאית והמוסדית להכרעה בדבר מתן מימון לפרויקט ותנאי המימון: הדו"ח כולל בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט. משרדנו עובד בתחום זה בכל רחבי הארץ עם לקוחות כל הבנקים בישראל והגופים המוסדיים- חברות הביטוח, קרנות וגופים מממנים אחרים.

דוח האפס – כשמו כן הוא, הדוח הראשון בו מציגים את הפרויקט, הזכויות המשפטיות, הזכויות התכנוניות, תחזית ההכנסות, ההוצאות, תזרימי המזומנים והרווחיות, בדגש על הסיכונים האפשריים מנקודת ראות הגוף המממן.

לאחר אישור הפרויקט וחתימת הסכם מימון, משמש משרדנו כמפקח מטעם הבנקים והגופים המממנים האחרים במשק, לאורך כל שלבי הקמת הפרויקט, באמצעות דוחות מעקב חודשיים.

 דוח המעקב הוא דוח שמבוצע באופן שוטף מדי חודש לכל פרויקט. בדוח ניתנת תמונת מצב עדכנית לגוף המממן של הפרויקט מהיבטים שונים-

היבט הנדסי- מהנדסי המשרד מבקרים בכל האתרים ומביאים תמונת מצב עדכנית על התקדמות העבודות בשטח, לרבות תמונות ותיעוד של העובדים באתר.

היבט חשבונאי- מצב ההכנסות וההוצאות השוטפות לאורך החודש, לרבות חוזים חדשים שנחתמו, גביה מחוזים קיימים, ההוצאות בפועל בחודש הדוח וההוצאות הצפויות בחודש הבא.

היבט פיננסי- מעקב אחרי חשבון הבנק הסגור, עלויות המימון, ערבויות חוק המכר שהוצאו לרוכשי היחידות, מעקב אחרי התחשבנות המע"מ בפרויקט, הזרמת ההון העצמי או משיכתו.

הדוח כולל אינטגרציה של כל המידע אשר נאסף על ידינו מהשטח, מהיזם, מחשבונות הבנק, מהמפקחים, מהנהלת החשבונות של הפרויקט ומאפשר לבנק לנתח את הסיכויים והסיכונים מנקודת מבטו.

שיתוף פעולה פורה בין יזם הפרויקט, צוותי ההנדסה והכספים שלו והרפרנטים במערכת הגוף המממן חשובה מאוד לעמידה בזמנים הנדרשים ובניהול שוטף של הפרויקט.

משרדנו מקבל ציונים לשבח במבחנים המבוצעים ע"י המערכת הבנקאית ומוביל בתחומים רבים בהתאמת הבקרה הנדרשת לזמן, לחקיקה, לדרישות והערכות הפיקוח הבנקאי מתוך ניסיון של למעלה מ- 25 שנה של עדינה גרינברג בתחום.

משרדנו מלווה הקמה של פרויקטים במגוון הייעודים- מגורים, מסחר, משרדים, דיור מוגן, בתי מלון וכדומה בכל רחבי הארץ.

אנו מלווים פרויקטים יזמיים, פרויקטים של קבוצות רכישה, תמ"א 38 ופינוי בינוי.

 

דוגמאות לפרויקטים המבוצעים באמצעות חברות בניה ויזמי נדל"ן:

פרויקט השוק הסיטונאי תל אביב

היזמים: בשלב א' -שותפים של גינדי השקעות והריבוע הכחול. בשלב ב'- גינדי השקעות.

פרויקט הכולל הקמה של כ- 1,488 יח"ד ("גינדי תל אביב" ו- "GINDI LOVE TLV", קניון של כ- 33,000 מ"ר ("TLV FASHION MALL"), מרכז ספורט, בית ספר ומבנה להשכרה בן 54 יח"ד.

מגדל ספיר רמת גן

היזמים: חב' רוגובין, חב' אביב וחב' תדהר.

פרויקט מסחר ומשרדים הכולל כ- 700 מ"ר מסחר לשיווק וכ – 25,000 מ"ר משרדים לשיווק במגדל בן 27 קומות מעל 5 קומות מרתף חניה במתחם הבורסה בר"ג.

מגדל אטריום רמת גן

פרויקט מסחר ומשרדים של חברת אמות ברחוב ז'בוטינסקי הכולל כ- 55,000 מ"ר לשיווק במגדל בן 37 קומות.

גרין פארק

היזם: חב' גרין פארק (נווה שרת) בע"מ.

פרויקט פינוי בינוי הכולל 447 יח"ד, בשכונת נווה שרת, בתל אביב.

נוף כינרת

היזם: חב' נוף כינרת.

פרויקט מגורים הכולל 1,076 יח"ד בצומת פוריה בתחום עיריית טבריה.

SMART TOWERS

היזם: קבוצת כנען- יזום והתחדשות עירונית.

פרויקט פינוי בינוי הכולל 166 יח"ד ברח' החולה, שכונת נווה יהושוע בר"ג.

UPTOWN TOWER בת ים

היזם: קבוצת אהרוני.

מתחם משולב של מסחר (כ- 13,000 מ"ר), מגורים (180 יח"ד) ומשרדים (כ- 28,000 מ"ר) ברח' ניסנבאום בבת ים.

אביב שלי

היזם: חב' אביב.

פרויקט לבניית 246 יח"ד המיועדות להשכרה ברמת השרון.

סביוני גבעת שמואל

פרויקט בייזום אפריקה ישראל וקבוצת אהרוני הכולל 600 יח"ד.

PARK TLV

היזם: אלעד ישראל מגורים בע"מ.

פרויקט הכולל 567 יח"ד בשכונת הארגזים, תל אביב.

J TOWER

היזמים: פנסטון אינק' ומנרב פרויקטים בע"מ.

פרויקט הכולל 148 יח"ד ומלון בן 48 חדרים ברח' יפו פינת רח' כי"ח, ירושלים.

אביסרור במערב רחובות

היזם: אביסרור משה ובניו עבודות בניין ופיתוח בע"מ.

פרויקט פינוי בינוי בשכונת כפר גבירול, רחובות. הכולל הקמה של 760 יח"ד ועוד 200 יח' דיור מוגן ושטחי מסחר.

אונו פריים

היזם: מצלאוי חברה לבנין בע"מ.

פינוי בינוי להקמת 366 יח"ד ברח' לוי אשכול, הרוגי מלכות בבל והכלנית, קרית אונו.

מתחם "בצלאל"

היזמים:  קרסו מתחם שוק בצלאל בע"מ וצ.מ.ח המרמן בע"מ.

פרויקט במתחם שוק בצלאל בתל אביב, הכולל 153 יח"ד מגורים ושטחי מסחר.

הבית בשרון

היזם: קבוצת יצחקי.

פרויקט הכולל הקמת 414 יח"ד בתחום המועצה המקומית כפר יונה.

רמת הנשיא

היזם: גב ים רסקו בע"מ.

הכולל הקמה של 1,063 יח"ד ושטחי מסחר בשכ' רמת חביב, חיפה.

פארק בבלי

היזמים: אלעד ישראל מגורים בע"מ ואמת"ש השקעות בע"מ.

מגדל כולל 177 יח"ד (שלב א') בגבעת עמל, תל אביב.

מרום נווה בשדרה

היזם: נווה גד חברה לבניין.

פרויקט הקמת 162 יחידות דיור בחולון.

שכונת סביוני ארנונה

היזמים: אפריקה ישראל מגורים בע"מ ורמגור נכסים בע"מ.

פרויקט להקמת – 224 יחידות דיור, ירושלים.

אזורים רחובות החדשה

היזם: אזורים בניין בע"מ.

פרויקט הקמת 180 יחידות דיור בשכונת רחובות החדשה ברחובות.

אזורים חוף בת-ים

היזם: אזורים בניין בע"מ.

פרויקט להקמת 165 יחידות דיור בבת-ים.

אפריקה ישראל בהרצליה

היזם: אפריקה ישראל נכסים בע"מ ואפריקה ישראל מגורים בע"מ.

פרויקט הקמת בניין להשכרה – 273 יחידות בשכונת מתחם הכוכבים, הרצליה.

בן גמלא 22

היזם: ש. מיכלסון בע"מ.

פרויקט הקמת 50 יחידות דיור ושטחי מסחר ומשרדים, דרך מגדיאל הוד השרון.

הקמת בניני מגורים לפי תוכנית תמא /38 / 2 ע"י קבוצת פגודה- אלון קפלן במיקומים שונים ברמת גן.

מאיר בעל הנס 5- 7

 איתמר 10

יהודית 5

פרויקטים המבוצעים באמצעות התארגנות של קבוצות רכישה, בעלי קרקע ועמותות:

ליווי קבוצות החל משלב רכישת הקרקע וחתימת ההסכמים המשפטיים ועד לקבלת האשראי וליווי פיננסי במהלך הקמת הפרויקט.

תהליך הליווי כולל הכנת דוחות אפס במתכונת ייעודית של קבוצת רכישה, ליווי הקבוצה בתהליך חלוקת הדירות, הגרלה, קביעת אחוז יחסי בפרויקט, שווי יחסי ולאחר אישור הפרויקט בבנק או הגוף המממן המלווה, ליווי שוטף לאורך כל חיי הפרויקט הכולל הפקת דוחות מעקב.

משרדנו מלווה עשרות קבוצות ברחבי הארץ הן בבניה למגורים והן פרויקטים של משרדים ומסחר המבוצעים בארגון החברות המובילות- בסר הנדסה, קבוצת סופרין, איילה אגם, קבוצת חג'ג' , קבוצת רוזיו וכן מארגנים אחרים בפרויקטים קטנים יותר- בוטיק.

משרדנו מתמחה בפרויקטים גדולים, בין הפרויקטים הבולטים נכללים:

פרויקט CU תל אביב

מתחם משרדים ומסחר ברמת החייל הכולל שטח עילי של כ-33,000 מ"ר. הקבוצה מנוהלת ע"י חב' תדהר וחב' סופרין.

בית הרופאים הברזל 11 תל אביב

בניין מרפאות, מול בית חולים אסותא במתחם רמת החייל בתל אביב. הפרויקט בשטח של כ- 16,000 מ"ר. הקבוצה מנוהלת ע"י חב' סופרין ופנדום.

מגדלי אלון, יגאל אלון תל אביב

קבוצת רכישה בניהול חב' בסר ישראל נדלן. הפרויקט הכולל שני בנייני משרדים בני 40 קומות מעל שתי קומות של שטחי מסחר. סה"כ שטח עילי כ- 80,000 מ"ר.

מגדל בסר 4 בני ברק

קבוצת רכישה בניהול בסר ישראל נדלן ברח' כינרת בבני ברק. הפרויקט כולל מגדל בן 39  קומות משרדים מעל קומת קרקע מסחרית. סה"כ שטח עילי כ- 55,000 מ"ר.

בסר בבורוכוב

שתי קבוצות רכישה בניהול חב' בסר ישראל נדלן בפרויקט שנבנה בשטח איצטדיון המכתש בגבעתיים. סך הכל יבנו 155 יח"ד בשני מגדלים.

בסר בצמרת

שתי קבוצות רכישה בניהול חב' בסר ישראל נדלן בפרויקט שנבנה בפארק צמרת בתל אביב. סך הכל נבנו כ- 300 יח"ד בשני מגדלים בני 29 קומות כ"א.

מגדלי הצעירים

פרויקט הכולל הקמת 486 יח"ד, שטחי מסחר, משרדים וגני ילדים, בדרך מנחם בגין, תל אביב יפו. המארגן: קבוצת חג'ג'.

H-TOWER רסיטל

מגדל בדרך מנחם בגין אשר יכלול כ- 30 קומות משרדים מעל מסחר ומרתפים. המארגן: קבוצת חג'ג'.

מעלה אפק בראש העין

ליווי הקמת 148 יחידות דיור בשכונת נווה אפק ראש העין במבוצע באמצעות עמותת פסגת אפק בניהול איילה אגם.

לב עכו

ליווי עמותה בניהול איילה אגם להקמת 102 יחידות דיור בשכונת כרם צפון בעכו.

• ליווי קבוצת בעלי קרקע להקמת 2 מגדלי מגורים – 126 יחידות דיור בהוד השרון.
• ליווי קבוצת בעלים להקמת פרויקטים יוקרתיים ברחוב אחד העם פינת בלפור, רחוב צבי שפירא ורוטשילד 85 בתל אביב המשלבים שימור ובנייה חדשה.

ליווי קבוצת בעלי קרקע להקמת 2 מגדלי מגורים – 126 יחידות דיור בהוד השרון.
ליווי קבוצת בעלים להקמת פרויקטים יוקרתיים ברחוב אחד העם פינת בלפור, רחוב צבי שפירא ורוטשילד 85 בתל אביב המשלבים שימור ובנייה חדשה.