תחום חוק התכנון והבניה
ייצוג בפני שמאים מכריעים וועדות ערר בתיקי היטל השבחה:
מעט על ההליך:
לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, החל ממאי 2009 מתנהל הליך היטל ההשבחה בהליך מוסדר עם כללי פרוצידורה ברורים.
נישום אשר קיבל דרישת היטל השבחה גבוהה, עליה הוא מבקש להשיג, רשאי לבחור באחד משני אפיקים- האפיק האחד- הגשת ערר לועדת ערר להיטל השבחה ופיצויים (בעיקר בנושאים משפטיים או שיש בהם פרשנות משפטית או תכנונית של המצגים). בהליך זה בדר"כ מובילים עורכי הדין המומחים בתחום התכנון והבניה. האפיק השני- לפנות למועצת שמאי המקרקעין תוך 45 יום על מנת לבקש מינוי של שמאי מכריע (רשימת השמאים המכריעים היא רשימה סגורה של שמאים הנבחרים ע"י ועדה מיוחדת וכל עיסוקם בתחום זה ובתחומים שנקבעו עפ"י חוק). אחרי מינוי השמאי המכריע, מוגשת לו שומה נגדית ע"י השמאי המייצג את הנישום ומתחיל ההליך לקביעת ההשבחה. (כיום בקשת המינוי הינה באמצעות טופס ממוחשב. לינק לטופס.
משרדנו מייצג בהליך זה בתיקים רבים, בעיקר את הנישומים- דוגמאות לתיקים שמשרדנו ייצג:
שומת השבחה בגין הקמת קומה נוספת בקניון איילון רמת גן של קבוצת עזריאלי;
שומת השבחה לתוספת שטחי בניה בפרויקט בהקמה- שרונה עזריאלי בתל אביב;
שומת השבחה להקמת שטחי מסחר בשכונת נווה זמר רעננה ע"י היזם רמי שבירו בע"מ;
שומות השבחה לפרויקטים למגורים, לרבות תמא 38/ 2 בייזום חברת פגודה, אלון קפלן ברחבי העיר רמת גן;
שומת השבחה לקניון מבשרת של הורייזן ורמי לוי;
משרדנו ייצג את הועדה המקומית רמת השרון בשומות השבחה לכ- 1,000 יחידות דיור בשכונת נווה גן בעיר.
טרם תיקון 84, הוכנו ע"י משרדנו שומות מכרעות רבות במקומות שונים בארץ, עפ"י מינויים בהסכמת הצדדים, מינויים של ועדות ערר ובתי משפט.
תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה:
תביעות לפי ס' 197 מתמעטות לאור שינוי הפסיקה אשר צמצמה מאוד את התביעות בגין פגיעה עקיפה (ירידת ערך של מקרקעין גובלים) ושינוי הליכי התכנון המביאים בחשבון מבעוד מועד את ההשלכות על המקרקעין הגובלים והמקרקעין בתחום התוכנית.
דוגמאות לתיקים שמשרדנו ייצג:
משרדנו מייצג את יזמי תוכנית גליל ים מזרח בתביעה לפי ס' 197 שהוגשה נגד הועדה המקומית, כגוף המשפה. תיק זה נמצא כיום בדיונים.
******************
המשרד מייצג את הועדה המקומית רמת השרון בתביעות שהוגשו לפי ס' 197 בתביעת בעלי צמודי קרקע בגין אישור דרך השרף בעיר.
******************
בעבר הוכנו ע"י משרדנו חוות דעת לתביעות מסוג זה לבתים צמודי קרקע לאורך כביש מכבית (471), כביש 431 ואחרים. בחלק מהתביעות עדיין לא הסתיים ההליך המשפטי.
******************
בעבר ייצג המשרד בתביעות רבות את הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון. במרבית התיקים הטיפול הושלם.
******************
טרם תיקון 84, הוכנו ע"י משרדנו שומות מכרעות רבות במקומות שונים בארץ, עפ"י מינויים בהסכמת הצדדים או עפ"י מינויים של ועדות ערר ובתי משפט בתביעות לפי ס' 197.
ליווי שמאי לתוכניות מתאר:
משרדנו מלווה במהלך כ- 15 שנים תוכניות מתאר בעיר רמת השרון-
שכונת נווה גן – תוכנית רש/ 446 והתוכניות הנקודתיות הנגזרות להקמת כ- 1,500 יח"ד, דיור מוגן, שטחי מסחר ומשרדים לצד שטחים ציבוריים ברמת השרון. עבודה שמבוצעת עבור עירית רמת השרון.
תוכנית רש/991, תוכנית פינוי בינוי בשכונת יוספטל ברמת השרון. הטיפול כלל הכנת מסמך שמאי- כלכלי לועדה המחוזית. דיונים עם שמאי הועדה המחוזית לגבי תמהיל השימושים והדירות בתוכנית. התוכנית אושרה למתן תוקף ונמצאת בשלבי ביצוע. העבודה בוצעה עבור עירית רמת השרון ומשרד השיכון. במצב החדש אושרו 588 יחידות דיור במתחם פינוי- בינוי
תוכנית רש/1010 (בשלבים מתקדמים, בשלב שמיעת ההתנגדויות) להקמת כ- 3,000 יחידות דיור במתחם רצועת הנופש המערבית. העבודה מבוצעת עבור עירית רמת השרון. עבודתנו כללה חלוקת המתחם בין בעלי הקרקע הפרטיים לבין רשות מקרקעי ישראל, המלצה על צורת חלוקת הזכויות בין המתחמים לאחר שנקבעו, חלוקת הזכויות בין הבעלים השונים בכל אחד מהמתחמים.
תוכניות פינוי – בינוי- משרדנו מלווה את החברות היזמיות המובילות בתחום בהכנת תוכניות לפינוי ובינוי ברחבי הארץ- פרויקטים בתל אביב, קרית אונו, רמת גן, יהוד, בנימינה, רעננה, בת ים, קרית ים, חיפה ועוד. המשרד מתמחה בהכנת חוות הדעת ותחשיבים לפי תקן 21 (בצוות הכנת התקן השתתפה דברת אולפינר ממייסדות המשרד).
הדוחות לפרויקטים אלה כוללים ניתוח המצב הנוכחי של הקרקע לרבות ניתוח בעלויות, ניתוח זכויות בניה במצב קיים וכן ניתוח כלכלי- שמאי של הזכויות במצב המוצע ובחינת הרווחיות החזויה. לאור העובדה כי משרדנו מלווה כ- 140 פרויקטים ברחבי הארץ עבור המערכת הבנקאית, יש לנו מידע עדכני לגבי מחירי מכירה ועלויות הקמה שמאפשר לנו להשתמש בבדיקה הכלכלית בנתוני אמת מהשטח ולא בהערכות ואומדנים.
ליווי משרדנו כולל הכנת תחשיבים ראשוניים טרום ההתקשרות עם בעלי הזכויות בפרויקט, ליווי התכנון ויעוץ שוטף לאדריכלים והיזמים ועד להכנת דוח לפי תקן 21 לועדות המקומיות והמחוזיות ואישורו ע"י הצוותים המקצועיים בגופים אלה.
דוגמאות לפרויקטים שמשרדנו מלווה:
בתל אביב, מונה משרדנו ע"י החברה היזמית נווה גד ללוות פרויקט פינוי בינוי, קרי, ליווי שמאי- כלכלי לתוכנית לפינוי כ- 1,200 יחידות דיור במתחם דפנה ארלוזורוב והקמת שכונת מגורים חדשה תחתיה, לרבות שטחים ציבוריים, מסחריים ואחרים. הגשנו מטעם החברה היזמית התנגדות לתוכנית ואנו מלווים את הכנת טבלאות האיחוד והחלוקה והליווי הכלכלי כעת, לאחר אישור התוכנית.
בתל אביב מונה משרדנו לליווי שמאי כלכלי של תוכנית קרן הקריה – תא/ 4094 (צומת הרחובות שאול המלך ומנחם בגין), פינוי חלק ממחנה הקריה והקמת פרויקט משרדים, מסחר ומגורים. החברה המנהלת- אהוד תייר. העבודה מבוצעת בשיתוף בעלי הקרקע- רשות מקרקעי ישראל (בשם משרד האוצר ומשרד הבטחון) ועיריית תל אביב.
בירושלים, משרדנו מונה ע"י משרד השיכון להיות היועץ הכלכלי- שמאי בתוכנית גוננים ח' + ט'- פרויקט משולב לפינוי בינוי ועיבוי לכל השכונה המונה כ- 2,340 יחידות דיור ואמורה להפוך לשכונה הכוללת כ- 5,500 יחידות דיור, תוך הריסת מבנים ישנים קיימים והקמת בניני מגורים בבניה מרקמית עד לגובה של 12 קומות עם מגדלים בחזית גן האוניה וצמתי הרחובות הראשיים. משרדנו שותף ב- 4 השנים האחרונות בצוות החשיבה מבחינת כלכלית שמאית להכנת תוכנית האב שאושרה וכיום בצוות להכנת תוכנית המתאר לשכונה.
באור עקיבא משרדנו מלווה את היזמים בפרויקט פינוי בינוי של מתחם שז"ר, אשר עפ"י תוכנית מאושרת יפונו 16 בניני מגורים ובהם 352 יחידות דיור קיימות ויבנו תחתם 1,750 יחידות דיור חדשות במגדלי מגורים ושטחי מסחר משרדים ומבני ציבור. משרדנו הכין את הבדיקות הכלכליות ואת טבלת האיחוד והחלוקה.
בבת ים מלווה משרדנו יזמים במספר פרויקטים של פינוי- בינוי ובינוי- פינוי- בינוי- לרבות פרויקט של חברת מצלאוי לפינוי 240 יח"ד ברחוב יוספטל והקמת מתחם מגורים הכולל מעל 1,000 יח"ד חדשות.
העבודה מבוצעת תמיד תוך שיתוף פעולה עם המתכננים של התוכניות, היועצים האחרים, שמאי הועדות המחוזיות השונות (עם כולם יש לנו קשרי עבודה מצוינים), הרפרנטים בועדות המחוזיות וכמובן, מזמני העבודה- נציגי העיריות, רשות מקרקעי ישראל, משרד השיכון ויזמים פרטיים.
העובדה כי משרדנו נכלל ברשימת השמאים מתוך המאגר של השמאי הממשלתי המצוות למשרד השיכון בפרויקטים גדולים מאפשר לנו לעבוד בכל הארץ בפרויקטים ובתוכניות גדולות מאוד ומעמיק את הידע שלנו בתחום המשיק בין תכנון וכלכלה- שמאות.
מטבע הדברים מרבית העבודה מבוצעת למזמין ואינה מתפרסמת ברבים ולכן אין באפשרותינו לצרפה או להציגה באתר משרדנו.
הכנת טבלאות הקצאה ואיזון לתוכניות בנין עיר:
במסגרת עבודתנו לליווי תוכניות מתאר בצענו טבלאות איחוד וחלוקה רבות. תוכניות שאושרו לאחרונה ו/ או נמצאות בשלבי הכנה:
משרדנו ליווה בעבודה מהירה ויעילה את תוכנית הר/1985א'- תוכנית להקמת כ- 1,000 יחידות דיור לצד שטחים ציבוריים נרחבים ומסחר בתחום העיר הרצליה- קיבוץ גליל ים. התוכנית אושרה במסגרת הוד"ל. העבודה בוצעה עבור היזמים ועירית הרצליה ובשיתוף פעולה מלא עם מינהל מקרקעי ישראל.
הבנייה בעיצומה.
תוכנית רש/1010 (בשלבים מתקדמים, בשלב שמיעת ההתנגדויות) להקמת כ- 3,000 יחידות דיור במתחם רצועת הנופש המערבית ברמת השרון. העבודה מבוצעת עבור עירית רמת השרון ורשות מקרקעי ישראל. עבודתנו כללה חלוקת המתחם בין בעלי הקרקע הפרטיים לבין רשות מקרקעי ישראל, המלצה על צורת חלוקת הזכויות בין המתחמים לאחר שנקבעו, חלוקת הזכויות בין הבעלים השונים בכל אחד מהמתחמים והכל בשיתוף פעולה..
תוכנית רג/ מק/ 1612 מתחם נעורים ברמת גן, התוכנית הכוללת שטח של כ- 3.8 דונם הופקדה. התוכנית כוללת איחוד וחלוקה של החלקות ועליהן בניני מגורים קיימים על מנת להסדיר את הזכויות הקנייניות ולאפשר מימוש יתרת זכויות הבניה.
תוכנית חדשה להקמת שכונת מגורים בת 760 יחידות דיור לצד שטחי מסחר ושטחים ציבוריים בחלק הדרום- מערבי של מעלות – תרשיחא. תוכנית במימון משרד השיכון. משרדנו ליווה את התכנון והכין את טבלאות היזון וההקצאה. התוכנית טרום הפקדה.
כפר קאסם – תוכנית ק/3414 – מתחם מבני לוגיסטיקה, תעשיה ומסחר בשטח כולל של כ- 605 דונם.
תחום פינוי- בינוי:
ליווי שמאי- כלכלי של יזמים בפרויקטים של פינוי- בינוי, לרבות פרויקטים של משרד השיכון.
הליווי כולל הכנת תחשיבים ראשוניים טרום ההתקשרות עם בעלי הדירות עפ"י פרוגרמה אדריכלית ראשונה ועד להכנת חוות דעת לפי תקן 21, הגשתה למוסדות התכנון, הצגתה בפני מוסדות התכנון ועד לאישורה ע"י שמאי הועדות המחוזיות.
משרדנו פעיל בליווי תוכניות בכל הארץ, בכל מחוזות התכנון. המשרד מלווה את היזמים הגדולים בתחום פינוי בינוי כחלק מצוות אדריכל, יועץ משפטי ושמאי מקרקעין.
ליווי משרדנו כולל הכנת תחשיבים ראשוניים טרום ההתקשרות עם בעלי הזכויות בפרויקט, ליווי התכנון ויעוץ שוטף לאדריכלים והיזמים ועד להכנת דוח לפי תקן 21 לועדות המקומיות והמחוזיות ואישורו ע"י הגופים המוסמכים.
פרויקטים בשלבי תכנון וייזום:
פרויקט מתחם פוזננסקי ראשון לציון- יזום הפרויקט ע"י חברת שמשון זליג בע"מ. לפרויקט תוכנית מאושרת להריסת 14 מבנים ובהם 58 יחידות דיור והקמת 5 מגדלי מגורים ובהם 290 יחידות דיור לצד שטחים ציבוריים. משרדנו הכין את טבלאות ההקצאה שהופקדו לאחרונה, בתוכנית בסמכות ועדה מקומית.
פרויקט יצחק שדה תל אביב- יזום הפרויקט ע"י NSA – ניסים אסייג התחדשות ובניין וחברת אשדר. התוכנית בשלבי גיבוש אחרונים ואחרי דיון בצוות התכנון של הועדה המקומית תל אביב כוללת פינוי של 206 יחידות דיור בבנינים ותיקים והקמת 680 יחידות דיור בבנינים חדשים מעל מסחר ומרתפי חניה.
פרויקט נחלת יהודה ראשון לציון של חברת נווה – גד תוכנית רצ/61/50/1 אשר נמצאת בשלבי העברה לועדה המחוזית להקמת כ- 800 יחידות דיור , שטחי מסחר ותעסוקה תחת 204 דירות קיימות ו- 10 צמודי קרקע. משרדנו מלווה את יזמי התוכנית בשנתיים האחרונות וב- 2016 הוכנה חוות דעת לפי תקן 21 שהוגשה לועדות התכנון.
פרויקט מתחם כ"ט בנובמבר שכונת רמת הנשיא בבת ים- אשר נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים והכוללת פינוי של 180 יח"ד והקמת 960 יחידות ושטחי ציבור.
פרויקט גד מכנס נתניה- יזום הפרויקט ע"י NSA – ניסים אסייג התחדשות ובניין – פינוי 66 יחידות דיור והקמת 2 מגדלים שיכללו 172 יחידות דיור, מלון בן 110 חדרים מעל שטחי מסחר.